Bail à ferme ou bail rural
Le bail rural sous forme de fermage ou de métayage constitue un moyen d’exploitation de terrains agricoles pour un propriétaire ou un bailleur. Ce dernier n’a aucun droit de résilier le contrat avant l’échéance indiquée. En cas de non-renouvellement de contrat par contre, le bailleur doit adresser un investissement à l’attention du fermier ou du métayer quelques mois avant l’expiration du contrat.
Des terrains agricoles sous fermage ou métayage
Les terres labourables ne sont, a priori, pas propres à la construction. Avant de signer un contrat de vente de terrains agricoles, il est vivement recommandé de bien se renseigner au préalable sur la possibilité ou pas de construire sur l’espace rural. Des terres fertiles classées non constructibles n’ont aucune chance d’être sujettes à une reconversion à moins d’un éventuel cas de révision du PLU/ plan local d’urbanisme. Un tel cas de figure est cependant, rarissime lequel est susceptible d’avoir lieu bien des années après la déposition de la demande de reconversion. A défaut de pouvoir construire sur des terres agricoles, celles-ci pourront être rentables par le biais du fermage ou du métayage.
Différence entre fermage et métayage
Par le moyen du fermage, le fermier loue l’exploitation agricole contre le versement d’un loyer fixe appelé fermage au bailleur. Dans le système du fermage, le fermier s’occupe exclusivement de la ferme sans que le bailleur n’intervienne ni dans la gestion de l’exploitation, ni dans le choix de la production, ni en ce qui concerne la vente des produits, etc. En revanche, dans un contrat basé sur le métayage, le bailleur est fréquemment présent notamment par rapport aux décisions à prendre quant aux manières de gérer l’exploitation agricole. Celle-ci est financée par le bailleur, le métayer quant à lui est notamment en charge des efforts nécessaires au fonctionnement de la ferme et des travaux au quotidien. Le métayer assure un payement vis-à-vis du bailleur avec une entrée d’argent assurée par la vente des produits, dont le pourcentage est fixé selon les termes du contrat.
Bail à ferme sur le plan juridique
Juridiquement, dans l’Hexagone le système de fermage est perçu comme un mode de faire-valoir indirect des propriétés agricoles. Le bail à ferme qui est le fermage est conforme à la loi du 13 avril 1946 selon les termes de l’article L. 411-1, transcrit dans le Code rural. Les réglementations associées au métayage quant à elles, sont illustrées par les articles L417-3 et L 417-11 du même Code rural. Le terme « métayage » vient du mot « moitié » pour sous-entendre qu’a priori, ce système d’exploitation est basé sur un partage équitable (par moitié) des produits de la terre. Actuellement, la loi française sur le métayage limite la part attribuée au bailleur au tiers au maximum. Dans la majorité des cas, le métayer assure sa charge envers le bailleur en lui attribuant une somme après la vente des produits. Dans certains cas où le métayer offre la moitié des produits sans passer pas la vente, il s’agit d’un colonat partiaire. Le métayage selon les souhaits du métayer peut évoluer en fermage, et le bailleur n’a aucun droit de s’y opposer.
